단순변심에 의한 계약결렬시 지급된 가계약금의 반환관계 - 대상판결 : 대법원 2022. 9. 29. 2022다247187 판결 -

Abstract

가계약은 민법에 명문의 규정은 없지만 계약협상의 과정에서 잠정적 합의상태를 의미하는 것으로서, 실무에서는 다른 경쟁자보다 우선적인 지위를 확보하기 위해 가계약상태에서 가계약금을 지불하는 거래관행이 증가함에 따라 다양한 법적 분쟁이 발생하고 있다. 대상판결은 임대차보증금 8억 7천만 원에 부동산임대차에 관한 가계약을 체결하고 300만원의 가계약금을 송금하였다가 원고가 단순변심에 의해 본계약의 체결을 포기하고 가계약금의 반환을 청구한 사건이다. 이에 대하여 원심에서는 가계약금을 해약금으로 파악하여 원고의 청구를 기각하였으나, 대법원에서는 가계약금을 해약금으로 하는 명백한 약정이 없는 한 계약교섭의 기초로서의 증거금으로 보아야 하므로 부당이득의 반환청구를 인정하고 있다. 원심과 대법원 판결의 결정적인 차이는 묵시에 의사표시에 의한 가계약금의 법적 성질에 대한 차이에서 비롯된다. 대법원이 가계약금은 계약금에 관한 민법 제565조가 적용되지 않기 때문에 해약금으로 하는 명백한 약정이 없는 한 증거금의 성질만 인정한 것은 타당하다고 본다. 그리고 대법원은 가계약금에 관하여 계약체결의 의사가 있다는 증거금으로 인정되는 한 원고가 단순변심에 의해서 계약이 결렬되었다고 하더라도 교부자에게 반환하여야 한다고 본다. 계약체결 의사를 보여주기 위해서 가계약금을 지급했다가 단순변심에 의해 계약을 체결하지 않아도 반환받을 수 있다는 것은 불합리하다고 볼 여지도 있다. 그러나 매도인은 입회금의 성격을 갖는 가계약금을 받음으로써 정보수집목적의 계약 대상자를 배제하는 잇점이 있다. 부동산중개업자의 입장에서는 매수인에게 가계약금을 지급하게 함으로써 전속 중개계약의 효과를 얻으면서도 계약을 체결하지 않아도 몰취되지 않는 증거금이 권유하기가 쉽다는 장점이 있다. 매수인의 입장에서는 계약체결의사나 능력을 보여주면서도 계약을 체결하지 않아도 반환받을 수 있으므로 증거금의 성질을 갖는 가계약금 계약을 선호하게 된다. 따라서 가계약금을 해약금으로 하는 명백한 약정이 없는 한 증거금으로의 성질만 인정하는 대상판결은 타당하다고 본다. 다만, 가계약금만 송부하여 묵시적 의사표시에 의해 가계약금 계약이 인정되는 경우에는 증거금의 성질만 인정되게 되므로 당사자간의 의사표시에 관한 착오가 발생할 가능성이 높다. 따라서 가계약금 계약에 관하여도 표준가계약서를 활용할 수 있도록 하는 방안 등을 검토할 필요가 있다.