不動産 仲介契約에서의 報酬請求權에 관한 小考

Abstract

부동산 중개계약에 관하여 우리 민법은 전형계약으로 규정하지 않고, 부동산중개사법에 의해 부동산의 거래 시의 중개계약이나 보수청구권에 관하여 규율하고 있다. 독일에서처럼 우리나라에도 부동산중개 뿐만 아니라 혼인중개, 직업중개 등을 포괄하는 일반적인 중개계약에 적용되는 중개계약에 관한 규정을 두기로 하는 2013년 민법개정안이 성립되어 개정과정에 있다. 따라서 현재에는 부동산계약이나 보수청구권에 관하여는 민법의 관련규정의 해석이나 부동산중개사법의 규정의 해석을 통해서 적용하여야 한다. 본 연구를 통하여 검토한 결과 부동산 중개계약의 법적 성질은 중개계약이 체결되더라도 중개인은 부동산거래계약을 성립시킬 의무가 없고, 부동산거래계약이 성립하여야 보수청구권이 발생한다는 점에서 도급계약과 위임계약의 혼합계약으로 파악하여야 한다. 그리고 부동산 중개계약은 중개의뢰인과 중개인의 급부가 상호 의존적인 계약이라는 점에서 쌍무계약으로 보아야 한다. 그리고 독일에서는 쌍방적 중개를 금지하는 명문의 규정을 두고 있지만, 우리나라에서는 이를 명문으로 금지하지 않으므로 쌍방적 중개는 허용되지만 중개인은 엄격한 중립의무를 부담한다고 보아야 한다. 우리나라에서의 부동산중개계약은 일반중개계약이 대부분이지만 특정의 중개인과 전속중개계약을 체결하는 것도 가능하다. 그 경우에는 중개인은 중개상황을 정기적으로 보고하고 더욱 충실하게 중개활동을 수행하여야 하며 중개의뢰인은 다른 중개인에게 중개를 의뢰하거나 직접거래를 하면 원래의 상당액의 중개보수를 지급하여야 하는 의무를 부담한다. 아울러 일체의 다른 중개인에 대한 중개의뢰를 금지하는 독점적 중개계약을 체결하거나, 일정액의 희망가격을 초과하는 거래액을 중개보수로 인정하는 순가 중개계약도 허용되는 경우가 있다. 중개인이 중개의뢰를 한 후 희망하는 부동산거래계약이 성립될 단계에 이르자 부동산 중개보수를 면할 목적으로 중개계약을 해제하고 중개인이 소개한 상대방과 직접거래하는 경우에는 중개인에게 어떠한 법적 근거로 보수를 청구할 수 있는지 논의된다. 이에 관하여 검토한 결과 상당인과관계설에 의하여 해결하는 것이 가장 타당하다고 본다. 그리고 법정의 중개보수를 초과하는 경우 이를 금지하는 부동산중개사법의 규정을 강행법규로 보아 그 私法上의 效力을 부동해야 한다. 그러나 중개보수약정 전체가 무효로 되는 것이 아니라 초과하는 중개보수만 무효가 된다고 보는 것이 타당하다고 생각한다.