區分所有建物의 滯納管理費에 대한 特別承繼人의 責任

Abstract

수인이 하나의 건물을 구분하여 소유하는 건물에 관하여 민법 제215조의 구분소유에 관한 규정의 특별법으로 집합건물법이 제정되어 시행되어 오고 있다. 그런데 집합건물의 구분소유자가 관리비를 체납하고 제3자(특별승계인)에게 양도한 경우 그 특별승계인이 체납관리비를 납부해야 하는가 점을 검토할 필요가 있다. 이에 관하여 하급심 판결에서 논란이 되다가 대법원 전원합의체 판결 2001. 9. 20. 2001다8677에 의하여 전유부분의 관리비는 승계하지 않지만, 공유부분의 관리비는 집합건물법 제18조에 근거하여 승계한다는 입장으로 판시하였다. 그러나 집합건물법 제18조는 공용부분의 공유자 상호간의 채권채무에 관하여 그 특별승계인이 법정승계한다는 것을 규정한 것임에도 불구하고 관리단의 체납 구분소유자에 대한 채권의 승계에서도 적용하였다는 문제점이 있다. 그리고 전유부분의 관리비와 공용부분의 관리비가 혼재되어 있는 경우가 많아 이를 구별하기 어렵다는 문제점도 있다. 결국 대법원 전원합의체 판결2006. 6. 29. 선고 2004다3598,3604을 통하여 전유부분의 관리비임이 명확하지 않으면 모두 공용부분의 관리비로 판시하였다. 그러나 전유부분 관리비임이 명확한 것은 전기료, 수도료 등 사용료가 주된 부분이고, 나머지는 대부분 전유부분관리비와 공용부분 관리비가 혼재되어 있는 경우인데 이를 모두 공용부분 관리비로 포함시킨 것은 문제점이 있다. 또한 최종구분소유자가 체납관리비 책임을 승계한다고 할 경우 중간승계인은 책임은 면하는지에 관하여 대법원 전원합의체 판결 2008. 12. 11. 선고 2006다50420을 통하여 중간승계인도 책임을 부담한다고 판시하였으나, 이는 일반적인 법감정에 부합하지 않는 측면이 있다. 이와 같은 문제점이 비추어 본 연구는 구분소유자의 특별승계인의 체납관리비 책임은 전유부분의 관리비이거나 공용부분의 관리비이거나를 묻지 않고 승계되지 않는다고 보아야 함을 제시하였다. 집합건물의 관리단이 관리비 확보가능성을 높여줌으로써 집합건물의 안정적 관리를 도모한다고 하더라도, 당해 건물을 특별승계하였다는 이유만으로 승계인에게 체납관리비 채무의 승계를 인정하는 것은 관리비채권의 추심위험을 안이하게 전가하는 것이 되기 때문이다. 관리비 채권은 관리단이 체납 구분소유자에게 갖는 인적 채권으로 공시되지도 않고 우선변제권이 인정되지 않는 일반채권 불과하여 제3자인 특별승계인에게 승계될 수 없다고 보아야 한다. 이를 인정하는 것은 체납구분소유자에 대한 인적책임을 물적 책임화하는 것이라고 볼 수 있다. 따라서 집합건물 관리비 운영의 안정을 도모하는 방법은 새로운 입법조치를 통하여 해결하여야 하며 안이하게 새로운 특별승계인에게 부담지울 수 없다고 본다.